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特定賃貸借契約は、賃貸人と賃借人との間で締結される賃貸住宅の賃貸借契約であって、賃借人が賃貸住宅を第三者に転貸する事業を営むことを目的として締結されるもの。（いわゆるマスターリース契約・最高裁判決文はいわゆるサブリース契約と称している）賃貸住宅管理業（維持保全業務）を行っている業者は賃貸住宅管理業の登録が必要で、国土交通省の監督のもとにおかれる。 特定賃貸借契約において所有者に対する十分な説明が行われず、所有者も十分な理解もないままに締結され、多くのトラブルが発生している。国土交通省は令和５年６月から令和６年３月にかけて賃貸住宅管理業者及びサブリース業者全国１７９社に立入検査を行い１０６社に是正指導を行った。法令遵守からはかなりな割合だ。維持保全を行っていないサブリース業者は、賃貸住宅管理業の登録の対象外である。だが、サブリース事業を行うことはできる。 所有者がサブリースを望む目的としては、長期間にわたり収入が安定し賃貸経営が安定することである。建物の維持管理に要する費用分担も十分に考慮すべきである。 さらに不安定の要素が借地借家法が適用される点である。主に借地借家法第３２条第１項（借賃増減請求権）と借地借家法第２８条（更新拒絶等の要件）である。○○年一括借上げを賃料が変更せず、解約もないと考えがちである。 また、借賃増減請求権について、特定転貸業者者が、賃貸人（所有者）に支払う家賃が、変更前の家賃額決定の要素とした事情等を総合的に考慮した上で、①土地又は建物に対する租税その他の負担の増減により不相当になったとき②土地又は建物の価格の上昇又は低下その他の経済事情の変動により不相当になったとき③近傍同種の建物の借賃に比較して不相当になったとき は相当な家賃に減額を請求することができる。契約書に家賃改定日が定められ、一定期間家賃減額はできない、合意の上家賃の改定事項が定められていても、減額請求はできる。家賃減額合意に至らない場合、最終的には訴訟によることとなる。（最判平１５．１０．２３参照）②賃貸人（所有者）からの契約更新を拒絶する場合には正当事由が必要である。 （一般的な賃貸借契約と同様である）考えかたとして ①オーナー及びサブリース業者（転借人＜入居者＞を含む）が建物の使用を必要とする事情 ②建物の賃貸借に関する従前の経過 ③建物の利用状況及び建物の現況並びにオーナーが建物の明渡しの条件として又は建物の明渡しと引換えにサブリース業者（転借人＜入居者＞を含む）に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出 賃貸人（所有者）からの契約更新拒絶には注意を要する。いずれにしても、所有地に賃貸住宅を借入れで建築し、後は何もしなくても差額が入金されるという安易な考えだけは避けるべきである。更地より貸家建付地にして、固定資産税等・相続税の評価減については、自ら税務署に出向いて確認すべきである。また、相続税支払等更地の場合に方が流動性があるので、資産全体を分析すべきである。 <親子間のサブリースについて>老親に代わって子供が、賃貸住宅を維持管理する方法として、委任契約・家族信託・サブリース契約が考えられる。 サブリース契約については、 ①契約書を必ず作成し、維持管理費用分担など明確にすること。 ②老親に支払う家賃が低額過ぎないこと（贈与の対象の可能性有り）。 ③一般的な管理手数料を差し引くことはできるが、収入になるので他収入との合計のバランスに注意する。 ④実際に業務を行い収支明細・帳簿の作成を行う。 ⑤予め税務署等に税務について確認しておくこと。 ⑥親子間の争いが起きる可能性もある。 ⑦老親の意思判断能力低下に備え、管理処分権限（家族信託など）も考慮すること。 いずれにしても老親のためのサブリースであることを忘れずに。（家族の財産を守るという一面は否定できないが）
まとめ
サブリース業者・その勧誘者のペースで、営業活動がされがちである。 賃貸管理・サブリースに精通している「賃貸不動産経営管理士」に事前に相談することも一策である。
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